Home    Đây là 4 lý do giá đất sốt cao nhưng khó giảm

Nhiều nhà đầu tư ôm đất tưởng giá tăng lên, nhưng thực tế lại không phải như vậy, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là 4 nguyên do khiến những cơn sốt đất đi qua nhưng rất khó để quay trở về mức giá trước đây.

1. Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Theo khảo sát khoảng 20 năm đổ về giá đất tại TP HCM không hề có xu hướng giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo.

Hiện nay thị trường bất động sản đang trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này như việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, vấn đề chuyển đổi sử dụng đất và vấn đề pháp lý… Khi số lượng công nhân thực thi các công trình như giao thông, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất, khiến giá đất tang cao hơn.

2. Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội giá, nên thị trường đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

3. Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân. Đất là một trong những tài sản thiết yếu của người dân. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, và ngày càng có xu hướng năm sau cao hơn năm trước.

4. Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Một thực tế cho thấy, những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.